7月7日，香港金融管理局（簡稱“香港金管局”）宣布向銀行發出指引，修訂適用于物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，其中包括價值1500萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至70%，價值1500萬港元以上至3000萬港元的自用住宅物業的按揭成數上限調整至60%等。
香港金管局總裁余偉文稱，市場數據顯示，截至6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。非住宅物業市場的情況亦相近似。根據差餉物業估價署最新公布的統計資料，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。綜合各方面的考慮，在繼續維持銀行體系穩定及物業按揭貸款風險得到妥善管理前提下，香港金管局調整了部分物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。此次修訂后，市民購置物業將可以承受較高成數的按揭貸款。
需要注意的是，這是香港自2009年實施逆周期宏觀審慎監管措施以來，首次放寬針對住宅物業的措施。
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最大的利好點是剛改項目
據了解，此次香港金管局對逆周期宏觀審慎監管措施作出修訂，主要包括三大措施：調整自用物業按揭成數、非住宅物業按揭成數、放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數。
具體來看，香港金管局將價值1500萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值1500萬港元以上至3000萬港元的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成；價值3000萬港元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持于五成。
“為了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。非自用住宅物業的按揭成數上限維持于五成。”香港金管局稱。
此外，香港金管局還將非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成；以“資產水平”為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由四成提升至五成。同時，取消目前主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人限制，將所適用的按揭成數上限及“供款與入息比率”上限下調10個百分點的要求；取消目前按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點時，將所適用的“供款與入息比率”上限下調5個百分點的要求。
7月8日，易居研究院研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者表示，香港此次對于低總價住宅、商辦、無收入有資產群體這三類落實了寬松的貸款額度政策，實際上也相當于內地的降低首付比例的政策，只是表述方式不同。所以這也是貸款政策持續寬松、降低購房成本激活購房需求的導向。
在嚴躍進看來，此次香港房貸政策放寬，最大的利好點自然是剛改項目，即1500萬港元的項目，其貸款額度從50%可以提高到70%，能夠實實在在地降低購房成本。
14年來首次放寬住宅物業按揭貸款措施
嚴躍進指出，這是2009年以來香港首次對房貸額度進行放寬，即改變了“樓市辣招”做法，落實了寬松化的導向。這也說明香港的樓市寬松周期已經開啟。
值得注意的是，香港金管局對此次房貸額度放寬政策稱為“調整物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施”。
那什么是樓市的“逆周期監管措施”？香港金管局前總裁陳德霖曾公開表示，“顧名思義，就是因應樓市周期的演變而采取適當的措施去調節按揭信貸的供應。亦即是說，在樓市上升周期時，收緊按揭供應，在樓市進入下行周期時便松綁。”
2009年10月，彼時剛接任為香港金管局總裁的陳德霖，因察覺到香港的樓市，在樓宇供應不足、美國實行量化寬松貨幣政策而導致香港出現負實質利率和大量資金流入港元的情況下，樓市過熱的風險明顯上升，其在2009年10月23日推出首輪的逆周期監管措施，收緊香港樓市按揭成數。
據悉，2009年10月23日，香港金管局首次推出住宅按揭貸款的審慎監管措施，要求價值2000萬港元或以上的住宅物業，實施六成按揭成數上限；樓價低于2000萬港元的物業，則繼續沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高不超過1200萬港元。
彼時陳德霖表示：“推出這些審慎監管措施的目的，是確保銀行按照審慎的原則管理按揭貸款的風險，以保證銀行體系穩定。略為調低高價住宅物業的按揭成數上限，將會有助銀行更審慎地去管理信貸風險。”
此外，陳德霖還在2014年7月指出，無論如何，逆周期監管措施都會對置業人士（不管是自住、投資或投機）和銀行業務帶來影響。但金管局的職責是保持銀行和金融穩定。“我們的目的是在地產市場上升周期時，盡量減低置業者的借貸，以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的杠桿。”陳德霖稱。
而余偉文也于今年7月7日表示，自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來，金管局一直密切監察樓價走勢、樓市成交量、本地經濟狀況和外圍環境等一系列因素，評估樓市的情況，適時調整這些措施，以確保銀行妥善管理按揭貸款業務涉及的風險，并有足夠能力應對樓價一旦出現大幅調整的挑戰。
不過，此次調整是香港金管局2009年實施逆周期宏觀審慎監管措施以來，首次放寬針對住宅物業的措施。
香港金管局指出，受新冠疫情和息口（利息）上升影響，香港住宅樓價在2022年開始調整，今年初縱有反彈，但市場數據顯示，截至6月底，整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。非住宅物業市場的情況亦相近似。根據差餉物業估價署最新公布的統計資料，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格比2018—2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。外部環境方面，主要經濟體仍然面對較大通脹壓力，利率可能在往后一段時間仍處于較高水平，環球經濟若因利率高企而放慢增長，香港經濟難免也會受到影響。
綜合各方面的考慮，香港金管局在繼續維持銀行體系穩定及物業按揭貸款風險得到妥善管理前提下，調整了部分物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。
嚴躍進指出，香港貸款政策對于內地近期房地產政策有非常大的啟發。香港落實了非常寬松的貸款政策，也意味著貸款政策是激活樓市需求的重要舉措，這也要求內地在房貸政策方面繼續創新，進一步激活合理住房消費需求。
“今次修訂后，市民購置物業將可以承造（承受）較高成數的按揭貸款。”香港金管局還提醒市民大眾，置業是人生的重要決定，在做買房決定時，應該量力而為，審慎管理當中的財務風險。
（文章來源：華夏時報）
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