美國3月樓市量價齊跌，釋放什么信號？分析師這么說

春季通常是美國房屋銷售旺季，不過市場在2月短暫回暖之后，3月繼續(xù)量價齊跌，這是否為當(dāng)月美國區(qū)域銀行震蕩引發(fā)的連鎖反應(yīng)？

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據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，美國3月成屋銷售總數(shù)經(jīng)季調(diào)后年化環(huán)比下降2.4%，錄得444萬套，過去14個月中，有13個月銷售總數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下滑，僅于2月超預(yù)期上漲13.8%。

3月房價創(chuàng)11年來最大同比跌幅

成屋銷售約占美國房地產(chǎn)市場總銷量的90%，銷售放緩也令房價承壓。NAR報告顯示，3月全美房價中位數(shù)較去年同期下降0.9%，至37.6萬美元，創(chuàng)2012年1月以來最大同比跌幅，相較于去年6月時的紀(jì)錄高位41.4萬美元，已大幅下跌9.2%，該指標(biāo)也是連續(xù)兩個月錄得同比下滑，為11年以來的首次。

同時，房價走勢存在明顯地區(qū)差異。此前經(jīng)歷數(shù)年來最大漲幅的美國西部地區(qū)，如今也面臨最快下跌速度，上月成屋銷售數(shù)同比銳減30.5%，房價同比跌幅高達7.5%。與此同時，南部、中西部和東北部地區(qū)的房價仍在攀升，增幅分別為0.3%、1.7%和1%。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家云（Lawrence Yun）表示，在就業(yè)機會增加且住房相對負(fù)擔(dān)得起的地區(qū)，房價繼續(xù)上揚，在房價較高的地區(qū)價格正在回調(diào)。

惠譽評級美國企業(yè)評級高級董事魯拉（Robert Rulla）在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，從購房者的角度，上月銀行業(yè)危機令買家信心受挫，不過目前而言，尚未見到信貸標(biāo)準(zhǔn)有顯著收緊的跡象。

美國房地產(chǎn)投資平臺未來地產(chǎn)CEO況麥克認(rèn)為，住宅借貸系統(tǒng)整體仍然健康，審批標(biāo)準(zhǔn)相對嚴(yán)格，“爆雷”銀行在住宅方面的貸款業(yè)務(wù)也較少，但他提示事件對商業(yè)地產(chǎn)的打擊。

據(jù)穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)送給第一財經(jīng)記者的報告，區(qū)域銀行對商業(yè)地產(chǎn)的敞口相對較大，美國銀行持有約一半的未償還商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)，一些銀行的業(yè)務(wù)高度集中于建筑、辦公或土地開發(fā)領(lǐng)域。

況麥克進一步表示：“另一方面，流動性危機可能會對開發(fā)商的融資能力產(chǎn)生一定程度負(fù)面影響，進而影響新屋開建，開發(fā)商希望資金盡快回籠，新房售價也可能承壓。”

針對全美住宅價量齊跌，他對第一財經(jīng)記者解釋稱：“疲軟的主因還是利率走勢，2月初至3月上旬房貸利率一路上行至近幾個月高點，而3月房價同比下跌幅度較大源于基數(shù)效應(yīng)，去年同期是全美房價最高點。”

銀行業(yè)震蕩擾亂利率走勢

據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均利率于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，自今年開始呈現(xiàn)下降態(tài)勢，不過最近兩個月隨著加息預(yù)期發(fā)生變化，該指標(biāo)走勢也出現(xiàn)較大波動。

3月8日，即硅谷銀行“爆雷”當(dāng)日，30年期抵押貸款利率達到近期高點6.73%，區(qū)域銀行接連倒閉之后，美聯(lián)儲提前結(jié)束加息周期的預(yù)期升溫，投資者甚至押注年內(nèi)降息，房貸利率一路下行。隨著事件的平息，房貸利率于4月12日觸及近期低點6.27%，隨又反彈。

盡管突發(fā)事件擾亂加息節(jié)奏，魯拉仍然預(yù)期，利率將在較長時間保持較高水平，預(yù)期今年底時聯(lián)邦基金利率將攀升至5.5%，2024年時回落至4%。他告訴第一財經(jīng)記者，歷史數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款利率和10年期美債收益率之間的利差約為175個基點，近期兩者之間的利差高達250～300個基點。

“如果利差沒有壓縮至歷史平均水平以下，2024年之前，30年期抵押貸款利率都不太可能降至6%下方。這就意味著，房屋可負(fù)擔(dān)性問題將繼續(xù)遏制購房需求。”魯拉表示。

2022年全年，美國成屋銷售總數(shù)同比下滑17.8%至503萬戶，為2008年全球金融危機以來的最大年度降幅。魯拉預(yù)計，今年該指標(biāo)將進一步下降15%，今年全美名義平均房價將較去年下跌0%～5%。

“疫情期間享受較低房貸利率的業(yè)主如今鮮有搬家置換需求，沒有動力再次出售房屋，此外，待售房屋庫存不足也可能限制今年的房屋成交。 ”魯拉說。

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